Respuesta corta: sí. La Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos incluye expresamente a la “promoción, inversión e intermediación inmobiliaria” y a la “construcción” entre los sujetos obligados no financieros, y la UAFE tiene una resolución específica para el sector (la UAFE-DG-2021-0362). Si tu empresa se dedica de forma habitual a construir o a promover y vender inmuebles, lo más probable es que debas registrarte ante la UAFE y cumplir obligaciones de prevención y reporte; lo que conviene confirmar es qué actividades concretas tuyas entran y cuáles están exentas.
Esta es una de las dudas más frecuentes entre gerentes de constructoras en Cuenca y el resto del país, sobre todo desde que el SRI vinculó el RUC con el registro UAFE. Vamos por partes, con las fuentes oficiales a la vista.
¿Quién es sujeto obligado en construcción e inmobiliario?
El artículo 28 de la Ley (texto consolidado publicado por la UAFE) dice que son sujetos obligados no financieros las personas naturales o jurídicas que desarrollen, entre otras, estas actividades: la promoción, inversión e intermediación inmobiliaria, y la construcción. Es decir, el criterio de la ley es la actividad que realizas, no el tamaño de tu empresa.
Para el sector, la UAFE publica tres resoluciones en su página “Conoce si eres Sujeto Obligado”: la UAF-DG-2012-0035 (marcada como reformada), la UAF-DG-2012-0106 (vigente) y la UAFE-DG-2021-0362, del 24 de septiembre de 2021, también vigente según esa misma página. Esta última es la que hoy ordena el sector. Según el resumen de un despacho jurídico (no el texto oficial), alcanza a quienes se dedican de forma habitual a:
- La compraventa de bienes inmuebles.
- La actividad de agentes y corredores inmobiliarios.
- La construcción de obras de ingeniería civil, públicas o privadas, cuando recaen sobre bienes inmuebles.
Si alguna de tus actividades conexas (por ejemplo, diseño, fiscalización o arriendo de inmuebles) no encaja claramente en esa lista, no des por sentado que está exenta: revisa el texto de la resolución o consulta a un especialista. La UAFE tiene en su sitio un trámite de “Solicitud de pronunciamiento de actividad sujeta a reporte”, que sirve justamente para pedirle que confirme si una actividad debe reportar.
Dos matices importantes:
- La ley faculta a la UAFE a incorporar o excluir sujetos obligados mediante resolución motivada (art. 32). El listado puede moverse.
- Las empresas que realizan varias actividades (por ejemplo, construyen y además arriendan) deben distinguir cuáles de ellas generan obligación.
Registro ante la UAFE y el vínculo con el RUC
Los sujetos obligados deben solicitar su código de registro en la UAFE y mantener actualizada su información, comunicando cualquier modificación dentro del término máximo de 15 días, es decir, días hábiles (art. 56 de la Ley).
Aquí entra el SRI. La Resolución NAC-DGERCGC25-00000018, firmada el 6 de agosto de 2025, hizo dos cosas:
- Agregó al certificado del RUC un dato nuevo: si el contribuyente es o no sujeto obligado a reportar ante la UAFE.
- Permite al SRI suspender de oficio el RUC de quien no obtenga su código de registro UAFE dentro de los 30 días hábiles siguientes a la apertura o actualización del RUC. Para levantar la suspensión se debe presentar el Certificado de Cumplimiento de Obligaciones emitido por la UAFE.
Según el boletín conjunto SRI–UAFE del 12 de septiembre de 2025, desde el 10 de septiembre de 2025 quien inscribe o actualiza su RUC puede ver si el SRI lo considera sujeto obligado. El mismo boletín aclaraba que los sectores que a esa fecha aún no habían sido notificados por el SRI, entre ellos “Inmobiliarias y Constructoras”, no quedan exentos de las obligaciones de prevención. La aplicación de la medida puede haberse extendido desde entonces, así que revisa tu situación actual en el RUC.
En la práctica: si tu constructora ya está en marcha, revisa cómo consta en tu RUC y si cuentas con código de registro UAFE vigente. Una suspensión del RUC afecta tu operación tributaria y comercial, y para una constructora que cobra planillas eso es un problema serio.
Oficial de cumplimiento, programa de prevención y manual
La Ley exige a los sujetos obligados desarrollar e implementar un programa para detectar, prevenir y administrar los riesgos de lavado de activos, adecuado a su actividad, tamaño y complejidad (art. 34). Ese programa debe incluir, entre otras cosas:
- Políticas y procedimientos internos para evaluar y mitigar riesgos.
- Procedimientos de debida diligencia.
- Capacitación del personal.
- Un área de cumplimiento con personal de nivel gerencial a cargo, que es el enlace con la UAFE y con el ente supervisor.
- Verificación del programa por un mecanismo de control independiente.
Además, los riesgos identificados deben actualizarse al menos una vez al año y estar documentados (art. 39). En la jerarquía de la ley, la Superintendencia de Compañías figura como supervisor de las personas jurídicas dedicadas a la construcción y a la inversión e intermediación inmobiliaria (art. 65).
Lo que la ley no dice con detalle en estos artículos, y que debes revisar en la normativa secundaria vigente, es el perfil exacto del oficial de cumplimiento y la forma concreta del manual para tu sector. Por eso en la práctica se habla de “manual de prevención” y “matriz de riesgos”, pero conviene confirmar los requisitos actuales con la UAFE o tu organismo de control.
Debida diligencia: conoce a tu comprador, a tu proveedor y de dónde viene el dinero
El artículo 41 de la Ley obliga a aplicar debida diligencia a clientes y proveedores, con enfoque basado en riesgos: reforzada si el riesgo es alto, normal si es medio y simplificada si es bajo. El artículo 43 fija un mínimo:
- Identificar al cliente o proveedor y verificar su identidad con fuentes confiables.
- Identificar a quien actúa en su representación.
- En personas jurídicas, identificar al beneficiario final.
- Conocer el propósito de la relación comercial y la procedencia de los fondos.
- Monitorear de forma continua que las transacciones sean coherentes con lo que sabes del cliente.
Para una constructora o promotora esto se traduce, por ejemplo, en la ficha del comprador de un departamento, el origen de los fondos de una reserva o pago grande, la verificación de a quién pertenece realmente la sociedad que compra, y la revisión de subcontratistas y proveedores relevantes.
Reportes: RESU, no existencia y operaciones sospechosas
Conviene tener claros los nombres de cada reporte:
- RESU (reporte de operaciones y transacciones sobre el umbral). Dentro de los primeros 15 días de cada mes se reportan a la UAFE las operaciones individuales iguales o superiores a USD 10.000, o las múltiples que en conjunto lleguen a ese valor, realizadas en beneficio de una misma persona dentro de un mes (art. 58). La UAFE puede reducir el umbral para sectores específicos, así que verifica el valor vigente para tu sector.
- Registro de no existencia de reportes. Si en el mes no hubo operaciones sobre el umbral u operaciones sospechosas que reportar, también se registra en el sistema de la UAFE, en el término de 10 días (hábiles) posteriores al fin del mes (art. 59). En el sector se habla de NO RESU y NO ROS.
- Reporte de operaciones sospechosas (ROS). Se envía en el término de cinco días (hábiles) desde que se conoce la operación sospechosa, sin importar el monto; la UAFE puede conceder, previa solicitud motivada, una prórroga de hasta tres días adicionales (art. 57). Según un despacho jurídico, la Resolución UAFE-DG-2026-0007 (vigente desde el 29 de abril de 2026) regula en detalle el ROS y su registro de no existencia.
Un punto que genera confusión: el ROII (reporte de operaciones inusuales e injustificadas) es el que la propia UAFE remite a la Fiscalía tras su análisis; no es el reporte que tú presentas. Tu reporte es el ROS.
Sanciones: qué dice la ley y qué está pasando ahora
La ley clasifica las infracciones en leves, graves y muy graves, con multas medidas en salarios básicos unificados:
- Leves: de 1 a 10 salarios básicos (por ejemplo, no capacitar al personal).
- Graves: de 11 a 20 (por ejemplo, no designar un oficial de cumplimiento, no aplicar debida diligencia, o reportar de forma tardía el RESU).
- Muy graves: de 21 a 40 (por ejemplo, operar sin el código de registro UAFE, o reportar de forma incompleta o errónea el RESU).
Los artículos 79 a 81 detallan cada caso, y la UAFE es la competente para sancionar lo relativo al código de registro y a los reportes (art. 82). Todo esto es sin perjuicio de responsabilidades civiles o penales.
Un antecedente reciente: según El Comercio, la UAFE firmó el 24 de julio de 2026 la Resolución UAFE-DG-2026-0010, que suspendió por un máximo de 60 días los plazos de los procedimientos sancionadores mientras actualizaba su normativa secundaria. Ese plazo máximo ya transcurrió a la fecha de esta revisión, así que confirma con la UAFE el estado actual de esos procedimientos. En todo caso, la suspensión cubría solo las etapas procesales de los procedimientos sancionadores: las obligaciones de reportar nunca se suspendieron.
Checklist rápido de cumplimiento
- Confirmé qué actividades de mi empresa (construcción, venta de inmuebles, intermediación) entran en la resolución del sector y cuáles están exentas.
- Revisé el certificado de mi RUC y cómo figura mi condición de sujeto obligado.
- Cuento con código de registro UAFE vigente y mi información está actualizada.
- Designé un oficial de cumplimiento y un responsable del área.
- Tengo un programa/manual de prevención y una matriz de riesgos actualizada al menos una vez al año.
- Aplico debida diligencia documentada a compradores, socios y proveedores relevantes, con identificación del beneficiario final.
- Tengo un calendario mensual: RESU (primeros 15 días), registro de no existencia (10 días) y alerta para ROS (5 días).
- Capacito al personal y conservo los registros.
- Verifiqué la normativa vigente de la UAFE antes de cada cierre de mes.
Ejemplo ilustrativo
Este ejemplo es ficticio y solo busca ilustrar el proceso.
“Constructora Ejemplo S.A.” es una empresa inventada de una ciudad mediana que edifica un conjunto de departamentos y los vende sobre plano. Su gerente se entera por un contador de que el RUC puede mostrar la condición de sujeto obligado.
- Diagnóstico: revisan su actividad. Construyen y venden inmuebles, así que entran. También arriendan dos locales; como no tienen claro si esa actividad debe reportar, piden un pronunciamiento a la UAFE en lugar de suponerlo.
- Registro: verifican si tienen código UAFE. Si no lo tuvieran, saben que el plazo corre 30 días hábiles desde la apertura o actualización del RUC, y que de lo contrario el SRI podría suspender el RUC.
- Gobierno: designan un oficial de cumplimiento y aprueban un manual con una matriz de riesgos.
- Debida diligencia: crean una ficha para cada comprador, piden origen de fondos en pagos grandes y verifican al beneficiario final de las sociedades compradoras.
- Reportes: cada mes revisan sus cobros; si hay operaciones que alcanzan el umbral, las reportan en los primeros 15 días, y si no, registran la no existencia dentro de los 10 días.
- Alertas: definen que un cliente que quiere pagar un monto alto de forma fraccionada, sin justificación, pasa al oficial de cumplimiento, quien evalúa si corresponde un ROS.
No hay cifras porque dependen del umbral y las reglas vigentes de cada caso.
Errores comunes
- Creer que “como somos pequeños no aplica”: la ley mira la actividad, no el tamaño.
- No revisar el certificado del RUC hasta que llega una suspensión.
- Tener el manual hecho por única vez y nunca actualizado.
- Designar un oficial de cumplimiento solo en papel, sin funciones ni capacitación.
- Olvidar el registro de no existencia en los meses sin operaciones.
- Reportar de forma incompleta o con errores de validación: la ley considera como no presentado lo que no se corrige dentro de 3 días.
- Confundir ROS con ROII, o RESU con el ROS.
- Asumir que, por una suspensión de procesos sancionadores, ya no hay que reportar.
Cómo te puede ayudar KFT
En KFT Business Strategies, desde Cuenca, acompañamos a constructoras y promotoras a ordenar su cumplimiento: diagnóstico de si eres sujeto obligado, manual y matriz de riesgos, procedimientos de debida diligencia y preparación de reportes. Los servicios sujetos a habilitación profesional o designación formal se prestan conforme a los requisitos legales correspondientes.
Si quieres saber en qué punto estás, empieza con nuestro diagnóstico y conoce el detalle del servicio de cumplimiento UAFE. Si además recibiste una notificación del SRI, te puede servir esta guía sobre comunicaciones de diferencias, y si tu proyecto involucra IVA, revisa la devolución de retenciones de IVA para constructoras.